不过

2020-07-26 19:54

在中国城市规划设计院副院长杨保军看来,中国新城建设最主要的问题,在于很多新城不是基于实际需要来建设的,“对于一个正常生长的新城来说,基础设施完善、人们对新城的接受度等,都需要时间。”

铁岭市目前城镇化率低于辽宁全省近20个百分点,已被省里列为新型城镇化的试点。

等待时间

铁岭新城管委会主任刘波进说:“我们当时建新城的时候,政府财政收入不到20个亿,发工资都不够,不可能靠财政的钱来建新城。那该怎么办?就是通过市场化运作来筹集资金。”

上市生财

“铁岭原本想在东面建新城,但是多丘陵,空间不够。而当时正值要修复凡河镇的莲花湖湿地,要搬迁部分居民。因此铁岭市决定把湿地与新城建设有机结合,将新城选在了凡河地区。”一位知悉铁岭新城建设历史的人士告诉《财经国家周刊》记者。

他们还计划将这种土地一级开发的模式复制到周边其他城市。

2009年,网络曾曝光,铁岭市政府为增加新城区人气,以下发红头文件的方式,要求当地所有公务员带头在新城区至少购房一套。而当时新城区可选的房源只有一个,即目前入住率最高的“浅水湾壹号”。

从铁岭老城区驱车前往铁岭新城,马路两边随处可见成片的金黄色稻田。

这位知情人士表示,一般来说,三四线城市建新城,与老城之间的间距不应超过4公里,“如果无缝对接,新城早就住满人了。”

但这种单靠住宅用地供应、住宅项目销售实现资金回流、筹集新城建设资金的做法还能持续多久,迟峰也未置可否。他告诉记者,目前,上市公司铁岭新城已经平整完的新城土地尚有9000多亩待出让。

“和其他新城相比,铁岭新城在辽宁省内也算是标杆,突然被冠上‘鬼城’的帽子,我们感觉很冤枉。”一位当地官员说。

赵本山小品里经常说到的“大城市”辽宁省铁岭市,最近其新城被网民评为“鬼城”,这让当地人不无烦恼。

9月4日,铁岭市新任市长林强到新城调研,要求进一步加快项目建设,包括调整老城和新城之间的公交运行、确保在建商业项目如期开业、引进缺少的服务业项目、引进优质医疗资源和加大力度落实居民居住证政策,等等。

铁岭新城(000809.sz)董秘迟峰对《财经国家周刊》记者介绍,从2009年至今,铁岭新城土地出让(不含划拨用地)收入总计约54亿元。而按照铁岭新城上市公司和铁岭市土地储备中心约定,在土地出让(含划拨用地)累计均价未达45万元/亩之前,土地出让收入扣除农业基金和土地收益金之外,全部归上市公司所有。在累计均价达到45万元/亩之后的第2年开始,扣除农业基金和土地收益金后,35%交给政府。

铁岭新城建设7年仍旧难脱“鬼城”之名,在当地人士看来,主要系两点原因所致:一是新城与老城空间距离过大,二是新城的商业服务配套建设滞后于住宅建设。

铁岭当地人士认为,铁岭与鄂尔多斯康巴什“鬼城”有明显的不同,“鄂尔多斯建新城是赌外来人买房,而铁岭建新城是本地有需求。”

2009年,记者曾赴铁岭采访新城建设。当地项目负责人不无自豪地介绍,铁岭新城的概念规划是“北方水城”,其设计“很讲风水”,从空中鸟瞰,整个新城呈钻石状布局。新城“以河为轴,以水为魄”,自称是“中国第一个以河为城市中轴线的城市”。

为了加快新城区建设,铁岭市在选址确定后随即成立了铁岭财京投资有限公司,从事铁岭新城土地一级开发业务。2011年9月,铁岭财京借壳上市,变身为“铁岭新城(000809.sz)”,成为继2010年10月国内房企借壳上市“闸门”关闭后的难得的幸运儿。

不过,铁岭新城管委会人士对未来充满信心,“新来的市长抓开工、抓落实的力度很大,新城很多配套项目的建设他都亲自督办。”

2004年,铁岭确立工业强市战略,鉴于老城区承载力有限,次年年底遂提出建设铁岭新城的目标,提出城市化、工业化双轮驱动的城市建设和经济发展路径。

按照规划,铁岭新城人口发展在2010年应该达到15万人,2015年达到20万人。然而,经过7年时间的建设,目前铁岭新城的常住人口只有10余万人,远未达到预期。

9月下旬,《财经国家周刊》记者到铁岭新城进行了实地调查。记者看到,除了开发较早的“浅水湾壹号”小区和回迁小区“凡河新村”外,其他的住宅小区晚上亮灯率都不高。

位于新城边缘的东北商贸物流城,也曾是新城规划的重要产业支撑,并请来赵本山担任形象代言,但至今仍难掩萧条,除了建材交易、汽车4s店等少数区域略有商家入驻外,其他区域如服装交易区等大量空置,人气冷清。

当地最大的市场新都综合市场内人气尚可,一位童装店老板告诉记者,和前几年相比,今年客流量明显加大,赶上旺季,一天的销售额能达到1000元。

在2004年以前,铁岭还是一个传统的农业地区,全市人口约300万,市区人口30万。老城银州区的建成区面积约30平方公里。

隔空造城

和大多数新城新区建设套路相仿,铁岭新城也是以政府部门搬迁、兴建地标性建筑和公务员带头在新区购房启幕。

“我们现在采取两种办法。一是农村整村推进城镇化,二是分户城镇化。把宅基地和耕地流转,经过评估在新城置换住房,然后通过辽宁省试点的居住证制度,变成市民,享受和市民一样的待遇。”刘波进说,目前铁岭市选择的三个试点村的村民腾退宅基地报名非常踊跃。

刘波进介绍,目前铁岭新城还在积极吸纳人口。一是加大沈铁工业走廊沿线工业园区的招商引资力度,聚集人气,拉动经济;二是通过政策吸引,比如给新毕业大学生创业提供政策支持,吸引大学生来就业、创业;三是在新城本土积极发展旅游业,吸引人气,解决就业;四是通过新型城镇化试点导入人口。

迟峰则表示,住宅用地是否供应过量,还应看成交数据。今年铁岭新城已经成交4块土地,且新城区的楼盘也保持着良好的销售状态。《铁岭日报》9月16日刊登的铁岭市房产交易数据,位于铁岭新城的“秦淮人家”项目在9月的第二周成交178套,位居全市各楼盘之首。

按照铁岭新城管委会的统计,目前铁岭新城经过综合验收达到入住标准的住宅,平均入住率已达51%。新城住宅具备入住条件的销售率在95%以上。整个新区的住宅的销售率在85%以上。

为刻意营造“水城”概念,铁岭新城选址于距离老城区边缘8公里、中心距离12公里之外的一片河滩湿地之上。

铁岭新城始建于2006年,总面积22平方公里。当地官方统计,目前新城已累计完成投资260亿元,一级开发面积完成20平方公里,建成区面积10平方公里。

目前,铁岭新城地价已经涨到100万/亩左右,通过招拍挂出让的土地面积共计约10661亩。而铁岭新城房价,也由最初的1000元/平方米上涨到3000元/平方米左右。

“客观上说,铁岭新城建设只有7年的时间,基础设施肯定有不完善的地方。”刘波进认为,铁岭不是生拉硬拽建新城,而是有刚性的需求,一是铁岭地区的人口日渐膨胀,二是需要为沈铁工业走廊提供生活配套,三是吸纳沈阳等周边城市的人口。

很快,在铁岭县凡河镇,建设规划面积为22平方公里的新城动工,几乎再造一个铁岭城。

曾有舆论质疑,铁岭新城建设过程中,房地产住宅用地放量过大。对此,刘波进认为,新城规划只是“适度超前”。“不可能说先进多少人,再盖多少房子,‘巢’都没筑,‘凤’怎么进来?”